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法制日报:名义产权人暗度陈仓擅卖房

来源:   发布时间: 2017年08月11日

    隋某是一家公司员工,欲购房时恰逢别人给老板刘某“顶账”一套房产,面积、楼层、价格都合适,老板刘某也有意出售,双方一拍即合,便于2009年12月签订了房屋转让合同,隋某先交了8万元首期房款。买房时,老板刘某明确告知隋某,房子已经办了房产预告登记证,合同、预告登记证都在自己手里,尽管放心。

  合同签订后,刘某把合同、预告登记证交给了隋某,隋某即装修入住,其间因小区土地问题未能办理过户手续。2013年4月,刘某告诉隋某,房子可以办理正式的房产证了。隋某遂向刘某的银行卡再次付款27.5万余元,但还没等到房管局办证,就有人手持自己房子的房产证,让他立即搬出。隋某一下子懵了,明明是自己的房子怎么就变成了别人的?

  原来,2009年刘某获得“顶账”房产后因受政策影响为了变现方便,便和公司另一员工许某商议能否用她的名义签订合同,最终获得许某同意。随后,刘某和许某二人办理了预告登记证书,商品房预售合同、预告登记证书、房屋钥匙均由刘某保管。

  然而,许某背地里却打起了歪主意,她在办理相关房产证书挂失手续后,顺利地拿到了“自己”的房产证。2015年6月,许某找到朋友张某,与其以30万元的价格签订了一份房屋买卖合同到房管局去过户,但双方声称真实的交易价格是50万元。在对方没有支付房款的情况下,当日双方办理了产权过户手续,房屋现登记所有权人就变为了张某。

  随后,张某找到隋某家要求其搬离。几番沟通未果后,隋某将刘某、许某、张某一并告上了法庭。庭审期间,许某坚称早在2009年老板刘某就将房产“顶给”了自己,而且一直以自己的名义签订预售合同、办理备案登记,所以房子是自己所有,当初是让隋某住几年,并非将产权给他,而且她与张某之间已经完成了买卖,合同合法有效。

  不过,许某的说辞最终被法官一一识破,认定刘某与许某之间不存在大额尚未结清的债权,不可能发生以房抵款的事项,本案诉争房屋虽登记在许某名下,但其并非事实上的所有权人。许某与张某的商品房买卖行为中存在恶意串通情形,应属无效。据此,山东省威海市经济技术开发区法院对此案审理后,认定隋某与刘某签订的房屋转让合同合法有效。

  名义产权人恶意转卖房产无效

  ■以案释法

  法院审理认为,房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题,应看购房时当事人的真实意思表示,并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析,来确定房屋归属。

  本案诉争房屋虽最初登记在许某名下,但其并非事实上的所有权人。首先,对于诉争房屋,刘某与许某之间的真实意思是刘某借用许某名义,与房产公司签订商品房预售合同。至于许某到房产管理局办理房屋权属证书挂失并出卖给张某,刘某既不知情也非其本意。其次,许某主张因债权抵顶取得了诉争房屋没有证据证实。

  在许某与张某的交易中,法院查明,许某在办理了房产证后,仅用4天时间就过户给了张某,明显存在恶意串通情形。张某在买房时,既没有实地察看、了解房屋的状况,也没有要求许某交付房屋,明显不符合普通的交易习惯。许某在没有签订真实的房屋买卖合同且张某没有支付房款的情况下,就将房屋过户给张某,亦与常理不符。因此,基于许某与张某违背常理的交易形态,可以认定张某取得诉争房屋,非善意取得,故许某与张某签订的房屋买卖合同无效。

  据此,法院对该案作出了如上判决。

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